Bufete de abogados y asesores fiscales - THEDENS

 

 

Vermietung von Privatimmobilien auf den Balearen

Abogado (Col. Nº 2937,Colegio de Valencia) J. Fernando Navarro Buenaposada
Economista (Steuerberaterin, Col. Nº 720, CEIB-Colegio de Baleares) Kathrin Thedens

 

Die Osterferien und die nächste Sommersaison sind vor der Tür und nach der Änderung des Tourismusgesetzes der Balearen im Jahr 2017 erstellt sich vielen die Frage, ob sie ihre Immobilie auf Ibiza vermieten dürfen und welche Gesetze hierfür auschlaggebend sind.

Gesetze:
Alle Mietverhältnisse, ob langfristige oder temporäre Vermietungen unterliegen dem spanischen Mietgesetz 29/1994 vom 24. November (Ley de arrendamientos urbanos), abgekürzt (L.A.U.), welches durch das Gesetz 19/2009 vom 23. November und durch das Gesetzdekret 4/2013 (Ley 4/2013 Medidas de flexibilización y formento del Mercado de Alquileres de viviendas) erweitert wurde.

Gewerbliche Vermietungen, auch genannt "touristische Vermietungen", die eine gewerbliche Lizenz für touristische Vermietungen vom Insel Rat (consell insular) benötigen, unterlagen dem Tourismusgesetz der Balearen 8/2012 vom 19. Juli und sind durch das Tourismusgesetz 6/2017 vom 31. Juli, welches am 08/08/2017 in Kraft trat, ersetzt worden.

Für die Beantragung nach dem neuem Tourismusgesetz 6/2017 einer Lizenz für touristische Vermietungen hat die zu vermietende Immobilie in einer von den Gemeinden und der Balearen Regierung frei gegebenen Zone für touristische Vermietungen zu liegen. Alle neu eingereichten Anträge für den Erhalt der Lizenz für touristische Vermietungen benötigen die Zustimmung der zuständigen Gemeinde mittels eines Zertifikats. Die Gemeinden der Balearen haben 12 Monate Zeit, ab des in Krafttretens des Gesetzes, diese Zonen festzulegen. In speziell geschützten ländlichen Gegenden ist die Vergabe von neuen Lizenzen für gewerbliche Vermietungen verboten.
Alte Anträge sind nicht von der Gesetzveränderung betroffen. Nach dem neuen Tourismusgesetz ist auch die gewerbliche Vermietung von Reihenhäusern und Apartments erlaubt, sofern die Eigentümergemeinschaft und Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, mittels eines Zertifikats und den Gemeinschaftsstatuten die gewerbliche Vermietung schriftlich bestätigen und erlauben.
Die Gemeinden haben jedoch bisher keine offizielle Liste für die Gebiete, in denen touristische Vermietungen erlaubt sein werden, herausgegeben, weshalb alle Neuanträge, besonders von Reihenhäuser und Apartments keine gewerblichen Lizenzen für touristische Vermietungen vom Insel Rat Ibiza (Consell insular) momentan erhalten.

Wie kann ich meine Immobilie auf den Balearen nach der aktuellen Gesetzeslage vermieten?

Immobilien mit Lizenz für gewerbliche Vermietungen:
Immobilien, die bereits eine Registriernummer und Lizenz für touristische Vermietungen vom Insel Rat (consell insular) besitzen, können weiterhin über alle Medienkanäle ihre Immobilien mit der Angabe der Registriernummer für Tage und Wochen öffentlich anbieten und vermieten. Die Eigentümer dieser Immobilien sind nur verpflichtet, neben der Versteuerung ihrer in Spanien erzielten Mieteinnahmen beim spanischen Finanzamt, auch die Öko-Steuer (Eco-tasa) an das hiesige kommunale Finanzamt zu leisten.

Immobilien ohne Gewerbelizenz für Vermietungen:
Apartments, Reihenhäuser und alle Immobilien, die keine Registriernummer und Lizenz für touristische Vermietungen besitzen, können nur eine Privatvermietung vornehmen und dürfen ihre Immobilie nicht für Tage oder Wochen anbieten. Das heißt, es hat sich um ein langfristiges oder temporäres Mietverhältnis von mindestens 1 Monat zu handeln, welches mit einem privatschriftlichen Mietvertrag nach dem spanischen Mietgesetz abgeschlossen wurde. Es darf nicht im Internet unter der Rubrik "touristische Vermietungen" kommerziell inseriert werden. Nebendienstleistungen wie tägliches Säubern der Immobilie oder Abholdienst vom Flughafen dürfen bei einer Privatvermietung nicht stattfinden, denn sie bedürfen der Anmeldung eines Gewerbes beim spanischen Finanzamt und der dazugehörigen gewerblichen Lizenz.

Unbedingt notwendig ist bei einer Privatvermietung die formelle Form eines Mietvertrags, erstellt nach den Richtlinien des spanischen Mietgesetzes (L.A.U.), der individuell und rechtlich Ihrem Mietverhältnis angeglichen sein sollte. Vom mündlichen Mietvertrag ist Abstand zu nehmen, da dieser weder bei einer Räumungsklage von Hilfe ist, noch als Beleg für eine Privatvermietung gegenüber dem Finanzamt angewendet werden kann. Die Erstellung eines Mietvertrags ist aus Sicht des Gesetzgebers die Grundlage eines jeden privaten Mietverhältnisses. Er bindet beide Parteien an die Einhaltung der vereinbarten Konditionen und reguliert das Mietverhältnis bei möglichen Konflikten. Daher sollte auch unter besonders guten Freunden und Bekannten ein Mietvertrag erstellt werden.

Neben dem Mietvertrag benötigt Ihre Immobilie seit dem 1. Juni 2013 nach den europäischen Richtlinien, Gesetz Real Decreto 235/2013 vom 5. April ein Energiezertifikat, welches von einem Architekten erstellt werden kann.

Das spanische Mietrecht unterscheidet zwischen temporären Mietverträgen mit einer Laufzeit von ab 1 Monat und weniger als 12 Monaten, während die langfristigen Mietverträge mit einer Mietdauer von einem Jahr und länger vorgesehen sind. Bei Werbung von Immobilien, die keine behördliche Genehmigung für touristische Vermietungen haben oder nicht eine Registriernummer nachweisen können werden die Strafen erhöht und nicht der mindere Straffall angewendet. Sie liegen nach dem veröffentlichten Gesetzestext im BOIB bei hohen Strafen (infracciones graves) zwischen 4.001 und 40.000,- Euro. Ferner kann von der Behörde eine Gewerbeeinstellung vorgenommen werden.

Miet- und Kündigungsfristen bei langfristigen Mietverträgen:
Sollte ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr vom Vermieter nicht nach Ablauf der Mietzeit fristgemäß und schriftlich gekündigt werden, verlängert sich dieser automatisch jeweils um ein Jahr, bis eine Mietdauer von 3 Jahren erreicht ist. Es sei denn, dass der Mieter von der Möglichkeit einer Verlängerung des Mietverhältnisses keinen Gebrauch macht. Der Vermieter kann also erst nach 3 Jahren mit Einhaltung der Kündigungsfrist dem Mieter kündigen.
Der Mietvertrag verlängert sich nach der Mietdauer von 3 Jahren automatisch jährlich, sollte der Vermieter nach den 3 Jahren keine Kündigung ausgesprochen haben. In den alten Mietverträgen, die vor dem 05.06.2013 abgeschlossen wurden, verlängerte sich die Mietdauer automatisch auf 5 Jahre.
Die Kündigung hat in schriftlicher Form zu erfolgen und muss der anderen Vertragspartei spätestens 1 Monat vor Vertragsende zugegangen sein.

Eigenbedarf:
Nach Ablauf von einem 1 Jahr kann der Vermieter Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Ehepartner nach Scheidungsurteil, für die Wohnung anmelden. Hierfür hat er dies schriftlich dem Mieter 2 Monate vor dem gewünschten Auszugstermin mitzuteilen. Der Eigenbedarf hat innerhalb von 3 Monaten stattzufinden, doch muss dieser nicht mehr wie unter dem vorigen Mietgesetz im Mietvertrag vorgesehen sein.
Sollte der Eigenbedarf nicht innerhalb von 3 Monaten stattfinden, kann der Mieter den Vermieter auf eine Entschädigung verklagen oder auf das Weiterbestehen des Mietverhältnisses für weitere 3 Jahre bestehen.

Vertragsbruch durch den Mieter:
Der Mieter kann nach 6 Monaten (nicht eher) mit einer schriftlichen Kündigungsfrist von 30 Tagen vom Mietvertrag zurücktreten. Es kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter jedoch dann eine Strafe von einer Monatsmiete pro nicht abgewohntes Jahr in Kauf zu nehmen hat.

Mietschutz:
Sollte ein Mieter im guten Glauben eine Immobilie von einem Vermieter gemietet haben, welcher nicht der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Immobilie ist, kann der Mieter auf die Erfüllung seines Vertrags bestehen und 3 Jahre in der angemieteten Immobilie wohnen bleiben.
Falls der Mieter verstirbt haben dessen Familienangehörige einen Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis. Nur durch den ausdrücklichen Verzicht des Mieters im Mietvertrag ist dies auszuschließen.

Vorkaufsrecht:
Ein Mieter hat beim Verkauf der Immobilie ein gesetzliches Vorkaufsrecht, auf welches dieser verzichten kann, sofern dies im Mietvertrag schriftlich vereinbart wird. Der Vermieter hat jedoch dem Mieter 30 Tage vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages den beabsichtigten Verkauf schriftlich mitzuteilen.

Um keine bösen Überraschungen bei einer Vermietung zu erleben, ist es daher wichtig, einen detaillierten Mietvertrag aufzusetzen, der spezifisch das bestehende Mietverhältnis reguliert. Von Vertragsvorlagen aus dem Internet sollte abgesehen werden, denn der schriftlich abgeschlossene Mietvertrag ist entscheidend für die Rechtsprechung bei Diskrepanzen zwischen den Parteien, als auch für eine effektive Räumungsklage und zügige Räumung der Wohnung.