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Das Versterben/ Verschwinden eines Immobilienverkäufers und die Problematik eines mündlich vereinbarten Immobilienkaufs

von der spanischen Steuerberaterin (Economista y Asesora Fiscal) Kathrin Thedens, Kanzlei Thedens

Der Wunsch einer eigenen Immobilie auf Ibiza! Viele unserer Leser haben sich diesen Wunsch bereits erfüllt. Allerdings weißt so eine "Transaktion" immer wieder Hindernisse auf, bzw. treten unerwartete Situationen ein.

Wenn Sie endlich das Objekt, welches Sie erwerben möchten gefunden haben, sollten Sie zeitnah eine privatschriftliche Vereinbarung unterzeichnen, um sicherzustellen, dass Ihnen dieses Objekt niemand mehr streitig macht. In einer solchen privatschriftlichen Vereinbarung sind stets der/die Verkäufer und die Käuferpartei genannt. Außerdem sollte auch ein Datum zur öffentlichen Beurkundung vor einem spanischen Notar vereinbart werden, als auch der zu zahlende Preis. Ebenso sollte vermerkt werden, wer die entstehenden Kosten zu tragen hat, die aus diesem Kaufvertrag hervorgehen.

Sollten am Tag der öffentlichen Beurkundung vor einem Notar die Verkäufer- und die Käuferpartei anwesend sein, die den privatschriftlichen Vertrag unterzeichnet haben, sollten formell keine weiteren Schwierigkeiten entstehen.

Aber was tun, wenn wir uns in einer der folgenden Situationen wieder finden?

Eine der Parteien ist in der Zeit zwischen Unterzeichnung der privatschriftlichen Vereinbarung und der öffentlichen Beurkundung derselben verstorben.

Oder eine der Parteien (meist der/die Verkäufer) ist nicht mehr aufzufinden. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn die Verkäuferpartei eine juristische Person ist/war, wie. z.B. eine Baufirma und diese mittlerweile aufgelöst wurde und kein rechtlicher Vertreter mehr existiert.

Diese beiden Situationen kommen viel öfter vor als man glaubt.

Im ersten Fall, wenn einer der Vertragsparteien gestorben ist und dessen Erben den Vertrag öffentlich beurkunden möchten, benötigen sie die entsprechende Legitimation. Die notarielle Erbschaftsannahme hat vor dem notariellen Kauf zu erfolgen. Diese wird vor einem Notar beurkundet und die gesetzlichen Erben schließen den Verkauf im Namen des Verstorbenen ab. Somit steht der Eintragung der Immobilie ins Grundbuch nichts mehr im Wege.

Aber was ist mit der zweiten Situation? Was können wir tun, wenn die Verkäuferpartei verschwunden ist oder nicht mehr existent ist und wir diesen Vertrag öffentlich beurkunden möchten?

Hier haben wir es dann mit einer gerichtlichen Angelegenheit zu tun. Es ist notwendig, dass man das Gericht und somit den Richter auf juristischem Wege auffordert anstelle der verschwundenen Partei aufzutreten (in diesem Falle des Verkäufers). Mit dem Richter an Stelle des Verkäufers kann der Notar den Vertrag öffentlich beurkunden (Título en Rebeldía)

Bis zur Erreichung dieser Situation ist es allerdings ein langer Weg. Der erste Schritt ist der, eine offizielle Aufforderung an die Verkäuferpartei zu schicken, in der sie gebeten wird, ihren abgeschlossenen Vertrag zu erfüllen. Dies kann durch ein Einschreiben, Bürofax, oder auch durch einen Notar erfolgen. In dieser Aufforderung hat das Datum die Urzeit und der Notar zu stehen, wann und wo man die Beurkundung unterzeichnen möchte.

Wenn Sie Glück haben, werden die Verkäufer dieser Aufforderung nachkommen und Ihre Probleme wären gelöst. Leider ist es jedoch üblich, dass diese Frist fruchtlos verstreicht und die Verkäuferpartei nicht beim Notar zur Beurkundung erscheint. In diesem Fall wird der Notar gebeten zu protokollieren, dass Sie, die Käuferpartei, Ihren Pflichten aus der privatschriftlichen Vereinbarung nachgekommen und zum vereinbarten Zeitpunkt vor dem Notar erschienen sind um den Kauf öffentlich beurkunden zu lassen.

Jetzt ist die Zeit gekommen bei der eine Klage vor dem zuständigen Gericht eingereicht werden muss, um den zuvor genannten Säumnistitel (Título en Rebeldía) zu erlangen.

In dieser Klage müssen die Gründe erklärt werden, warum man einen solchen Titel erreichen möchte, wie z.B. dass einer der Parteien nicht auffindbar ist, die seinerzeit die privatschriftliche Vereinbarung abgeschlossen hat, etc.... Dieser Klage wird die privatschriftliche Vereinbarung beigelegt, die seinerzeit unterzeichnet wurde und auch die offizielle Aufforderung den Vertrag öffentlich beurkunden zu lassen, sowie das Protokoll des Notars, dass wir zum vereinbarten Termin beim Notar anwesend waren um die Beurkundung zu unterzeichnen.
Schließlich wird dem Richter ein Gesuch vorgelegt, damit er Datum, Uhrzeit und Notariat festlegt, um die öffentliche Beurkundung durchzuführen. Die Idee ist, dass der Richter selbst anstelle der abwesenden Partei auftritt, welche sich in einer Säumnissituation befindet und somit den Notar beauftragt, die öffentliche Beurkundung zu vollziehen.

Im Falle eines nur mündlich vereinbarten Immobilienkaufs ergibt sich eine andere Situation. Sollten Kaufverträge nicht schriftlich festgehalten und keine Zeugen existieren, steht hier Wort gegen Wort. Sollte dann auch noch eine der beiden Parteien versterben oder sollte es aus anderen Gründen nicht zur gewünschten Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde kommen, ist hier der Kaufanspruch, auch auf gerichtlichem Wege, schwerlichst einzufordern.

Sollte eine mündliche Kaufvereinbarung vor Zeugen getroffen worden sein, hat man gute Chancen, diesen Kauf zum erfolgreichen Abschluss bringen zu können. Ein auf diese Art und Weise geschlossener Vertrag ist bindend. Nur, sollte der Verkäufer vor der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde versterben, hat dies auch trotz vorhandener Zeugen keine großen Aussichten auf einen erfolgreichen Abschluss, da die Erben nach der notariellen Erbschaftsannahme nur auf gerichtlichem Weg dazu gezwungen werden können, diesem Verkauf zuzustimmen. Hier bleibt aber zu bezweifeln, dass der Richter diesem Ersuchen zustimmen wird.

Anders sieht es aus, wenn bereits Gelder in Form einer Anzahlung geflossen sind und es über diese Zahlung Belege gibt. Ebenfalls eine andere Situation ergibt sich, sollte es eine mündliche Kaufvereinbarung über die Immobilie geben, in welcher Sie schon längere Zeit wohnen und die Zahlung von Steuern und Abgaben bereits übernommen haben. Hier haben Sie gute Chancen den Verkauf notariell Beurkunden zu lassen, auch wenn der Vertragspartner in der Zwischenzeit verstorben sein sollte. Die Erben würden den Verkauf nach der Erbschaftsannahme abwickeln. Sollten die Erben dies jedoch nicht wollen, haben Sie aufgrund der Beweise die Möglichkeit, Ihren Anspruch gerichtlich einzuklagen.

Wie Sie sehen ist, lohnt es sich einen privatschriftlichen Kaufvertrag vor dem notariellen Kauf abzuschließen um den Kauf Ihrer Traumimmobilie zu verwirklichen. Vor nur mündlich geschlossenen Kaufverträgen ist daher abzuraten.