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Welcher Unterschied besteht zwischen einer Kaufoption (opción de compra), Kaufvertrag (contrato de compraventa) oder Vorvertrag (contrato de arras) beim Kauf einer in Spanien gelegenen Immobilie

von der Economista (Steuerberaterin) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens

Bei einem Immobilienkauf haben die spanischen Notare eine beschränkte Überprüfungspflicht:

Und zwar überprüft der Notar ob die Rechte bestimmter Dritter (z.B. Ehegatte) berührt werden. Ferner macht er sich einen Eindruck davon, ob die Erscheinenden auch unterschriftsbefugt und geschäftsfähig sind. Schließlich prüft der spanische Notar, dass die steuerlichen Vorschriften eingehalten werden (Vorlage einer Steuernummer, Nachweis der Zahlung des Kaufpreises).
Der spanische Notar ist auch nicht für die Zahlung der mit dem Erwerb verbundenen Steuern verantwortlich, sondern weist lediglich auf bestehende Zahlungsverpflichtungen hin. Auch den Antrag auf Umschreibung des Registers stellt der spanische Notar im Grundsatz nicht. Er sendet nach Beurkundung lediglich eine Kopie des notariellen Kaufvertrags an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre ausgelöst wird.

Vielmehr beurkundet der spanische Notar nur, was ihm die Parteien des Kaufvertrages vorgeben, denn eine Belehrungspflicht über vorliegende Risiken eines Kaufes betrifft ihn nicht. Er entwirft auf der Grundlage des privatschriftlichen Kaufvertrages die Notarurkunde.

Deshalb ist bei einem Immobilienkauf der Abschluss eines Kaufvertrages zwischen den Kaufparteien grundliegend. Seine Form und Inhalt sollte je nach der speziellen Kaufsituation genauestens gewählt werden.

Nach der Überprüfung der Immobilie durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater, der im vorigen Ibizaheuteartikel beschriebenen Punkte und Risiken, entscheiden sich die Vertragsparteien eines Immobilienkaufes über eine vertragliche Regelung, die für beide Parteien rechtsverbindlich ist.

Daher ist für den reibungslosen Ablauf entscheidend, welche Vertragsform gewählt wird:

Von der mündlichen Abschliessung eines Kaufvertrages, dem sogenannten Händeschlag, sollte Abstand genommen werden, denn im spanischen Recht sind mündliche Kaufverträge zugelassen. Allein mit der Kaufaussage vor Zeugen hat man bereits einen gültigen Vertrag geschlossen. Will man später doch nicht kaufen, kann der Verkäufer vor Gericht auf Schadenersatz klagen.

Der privatschriftliche Kaufvertrag (contrato de compraventa)

Dieser wird nach Artikel 1.445 des spanischen Zivilgesetzes folgend definiert: Eine der Vertragsparteien verpflichtet sich mit dem privatschriftlichen Vertrag eine bestimmte Sache/ Gegenstand auszuhändigen und die andere Vertragspartei einen bestimmten vereinbarten Preis zu einem vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen.

Der Kaufvertrag verpflichtet beide Vertragsparteien.

Wenn Sie einen Kaufvertrag abschließen - sei es ein privatschriftlicher oder notarieller - gehen Sie die Verpflichtung ein, Ihren Vertragsteil zu erfüllen. Das bedeutet, Sie sind verpflichtet, als Käufer den Kaufpreis zu zahlen und als Verkäufer im Gegenzug das Eigentum an der Immobilie zu übergeben.
Die Erfüllung des abgeschlossenen privatschriftlichen Kaufvertrages kann rechtlich von beiden Vertragsparteien eingefordert werden, außer die Vertragsklauseln bestimmen etwas anderes.

Daher, sollten Sie sich endgültig für eine bestimmte Immobilie entschieden haben, ist es vom Vorteil, einen privatschriftlichen Kaufvertrag abzuschließen, denn dieser bindet den Käufer und Verkäufer an den Kauf.
Voraussetzung für seine Rechtswirksamkeit ist, dass die vertragswesentlichen Voraussetzungen, nämlich Einigung der Vertragsparteien, Bestimmtheit des Vertragsobjekts und Rechtsgrund des Geschäftes, vorliegen. Nach Art.1280 Nr.1 des spanischen Zivilgesetzbuches bedürfen auch im spanischen Recht Grundstücksgeschäfte der notariellen Beurkundung. Allerdings führt das Fehlen der Beurkundung nicht zur Nichtigkeit des privatschriftlichen Kaufvertrages.

Der Kaufoptionsvertrag (contrato de opción de compra)

Der Optionsvertrag ist als eine Vereinbarung definiert, in der eine Vertragspartei der anderen für einen festgelegten Zeitraum und unter bestimmten Bedingungen das Recht einräumt, zu entscheiden ob sie einen Hauptvertrag abschließen will oder nicht. Es handelt sich also um einen Vorvertrag, ein sogenanntes eventuelles Verkaufsversprechen.

Der Optionsvertrag ist ein sogenannter einseitiger oder unilateraler Vertrag. Er gewährt lediglich dem Optionskäufer ein Recht, nämlich die Immobilie zu erwerben. Der Verkäufer manifestiert seinerseits den Willen, die Immobilie an den Vertragspartner zu veräußern und gewisse Bedingungen dafür zu erfüllen. Erfüllt er diese nicht oder verweigert er die Eigentumsübertragung, macht sich der Optionsverkäufer schadensersatzpflichtig. Dieser Vertragstyp ist also in noch unklaren Situationen ein praktisches Vehikel, um zwei Parteien aneinander zu binden.

Dieser Vertrag gibt Ihnen das Recht die Immobilie zu kaufen, wenn bestimmte zwischen den Parteien vereinbarte Bedingungen erfüllt sind. Sind diese Bedingungen nicht innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt, können Sie als Käufer von dem Vertrag Abstand nehmen, ohne weiteren Verpflichtungen ausgesetzt zu sein. Erfüllt der Optionsverkäufer die Bedingungen innerhalb der Frist, muss der Käufer von seinem Optionsrecht Gebrauch machen und den entgültigen Vertrag abschließen.

Die Kaufoption verbrieft das Recht, die Immobilie zu den vertraglich festgeschriebenen Konditionen zu kaufen. Der privatschriftliche Optionsvertrag gilt in erster Linie zwischen den Parteien selbst. Das hat zur Folge, dass der Optionskäufer mit seinem neu erworbenen Recht gegenüber Dritten nicht in Erscheinung tritt. Da der Käufer noch kein Eigentum erworben hat, bleibt der Verkäufer weiterhin im Grundbuch eingetragen, was ihm die Möglichkeit gibt, die Immobilie (unberechtigterweise) erneut an einen Dritten zu veräußern. Da diese dritte Person von diesem Optionsvertrag keine Kenntnis hat, erwirbt sie die Immobilie gutgläubig und voll wirksam.
Ihnen kann also passieren, dass der Makler die Immobilie an einen anderen Interessenten verkauft. Ferner kommt die Anzahlung einer ersten Kaufrate gleich und wird nicht zurückgezahlt, wenn der Käufer nicht kauft.

Dem betrogenen Optionskäufer bleibt dann nur, den vertragsbrüchigen Optionsverkäufer in Anspruch zu nehmen und Ersatz des erlittenen Schadens zu fordern. Dem kann vorgebeugt werden, indem man den Optionsvertrag in Form einer Notarurkunde abschließt und dem Grundbuchamt zur Eintragung vorlegt. Neben dem Eigentum des Verkäufers erscheint dann auf dem Grundbuchauszug, dass ein Optionsvertrag über dieses Objekt zu Gunsten einer bestimmten Person abgeschlossen wurde.

Der Vorvertrag (contrato de arras o señal)
Hierbei handelt es sich um ein privatschriftliches Kaufversprechen, in dem sich der Verkäufer verpflichtet zu einem bestimmten Zeitpunkt die Immobilie zu übergeben und der Käufer sich verpflichtet den vereinbarten Preis zu zahlen. Doch im Gegensatz zum privatschriftlichen Kaufvertrag ist dieser nicht rechtlich für beide Parteien verpflichtend. Jede Partei kann Abstand von der Einhaltung nehmen. Der Käufer verliert nur seine Anzahlung bei Nichterfüllung und der Verkäufer zahlt die Anzahlung doppelt zurück, sollte er den Vertrag nicht einhalten wollen. Gesetzlich kann kein weiterer Schadensersatz eingeklagt werden.