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Die neuen Baubestimmungen des Inselrates Ibizas

von der Economista (Steuerberaterin, Col.Nº 720) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens

Am 30. November 2016 hat die Inselregierung Ibizas für 3 weitere Jahre den aktuellen Bebauungsplan (PTI) vom 31.03.2005 für ländliche Gegenden mit neuen Veränderungen eingeschränkt. Diese Veränderungen des Bebauungsplans werden auch auf bereits eingereichte Bauanträge angewendet, auch wenn das Gesetz erst am 01.12.2016 in Kraft trat.

Erst am 12. Januar 2016 hatte das Parlament der Balearen Regierung in Palma de Mallorca ein Gesetzesdekret mit dringenden urbanistischen Maßnahmen für Bebauungen auf ländlichen Boden veröffentlicht, welches am 14. Januar 2016 in Kraft trat. Das Dekret stoppte mit seinen dringenden Maßnahmen den Erlass von Baugenehmigungen in besonders geschützten Zonen bis zum 31.12.2017 und setzte somit die Artikel der Boden-, Tourismus- und Landwirtschaftsgesetze Gesetze der vorigen Regierung außer Kraft.

Mit dem Baustopp soll Zeit geschaffen werden ein einheitliches Gesetz für Bebauungen auf ländlichen Boden der Balearen zu schaffen. Der Baustopp (Moratoria) für Immobilien gilt in besonders geschützten Zonen an den Bergen, ländlichen bewaldeten Gegenden, als auch an der Küstenzone. Seit Anfang des Jahres 2016 besteht ein Legalisierungsverbot von bestehenden Häusern auf ländlichen Boden, die nicht dem aktuellen Bebauungsgesetz entsprechen und keine Bauabnahme der Gemeinde haben.
Die nun beschlossenen Abänderungen des bestehenden Bebauungsplanes der Insel Ibiza ergänzen das Dekret der Balearen Regierung mit dem Ziel der Immobilienspekulation auf ländlichen Boden ein Ende zu setzen und besonders geschützte Zonen vor einer massiven Bebauung zu schützen.

Das verabschiedete Dekret Anfang des Jahres legte fest, dass als städtischer Boden nur betrachtet werden kann, der in der allgemeinen Stadtplanung als solcher vorgesehen ist und über städtische Versorgungsleistungen verfügt. Es reicht nicht aus über eine Straßen Zufahrt, Wasser, Strom und über ein Abwassersystem zu verfügen.

Auf ländlichen Boden sollen nur Tätigkeiten ausgeübt werden, die dem ländlichen Boden eigen sind.
Dies schließt die Spekulation des Bodens für touristische gewerbliche Nutzung aus und für die Lizenzvergabe für landwirtschaftliche Tätigkeiten ist der Insel Rat (Consell) zuständig, desgleichen für alle Bebauungen auf ländlichen Boden, denn es bedarf der Erklärung des allgemeinen öffentlichen Interesses.
Früher wurde z.B. der Verkauf landwirtschaftlicher Produkte mit einem Laden oder Restaurant als Nebentätigkeit der landwirtschaftlichen Nutzung eingestuft. Mit dem neuen Gesetzdekret ist dies nur möglich, sofern eine Lizenz vom Consell besteht.

Baustopp:

Es wurde ein Vergabe-Stopp der Gemeinden von Baulizenzen jeglicher Art in den Bergen oder auf Boden, der als ANEI eingestuft wird, beschlossen, auch wenn die Bodenmindestgröße für den Bau eines Einfamilienhauses von 50.000 m2 eingehalten wird. Bis hin zur Gesetzesänderung des bestehenden Bebauungsplanes (PTI), besteht ein totaler Baustopp für Zonen von besonderen Interesse (ANEI). Besonders betroffen von dieser Gesetzesänderung sind die Urbanisationen Benirras, Punta Pedrera und ein Teil der Urbanisation Roca Llisa.

Die Entscheidung für die Herausgabe von Baulizenzen auf Grund und Boden der als ländlicher Boden (suelo rústico) eingestuft wird überließ das Gesetzdekret dem Insel Rat (Consell), weshalb der Insel Rat von Ibiza die folgenden Gesetzesveränderungen am 30. November 2016 vorgenommen hat:

Ein genereller Baustopp und Verbot der Baulizenzvergabe von neuen Bebauungen, Bauerweiterungen und Nutzungsänderungen von bestehenden Bauten auf ländlichen Boden, welcher als von gemeinschaftlicher Bedeutung (Red Natura 2000) eingestuft wird, von ländlich bewaldeten Zonen (SRC-F, suelo rústico común forestal), von Naturschutzzonen oder Gebiete mit einzigartiger Lage (suelo rústico protegido área rural de interés paisajístico, SRP-ARIP) und besonders feuergefährdeten Zonen (áreas de prevención de riesgo de incendio, SRP-APR).

Verringerung des Bauvolumens:

Eine Verringerung des Bauvolumens auf normalen ländlichen Boden (suelo rústico común) von Einfamilienhäusern und zugehörigen Bauten, welches auf 320m2 reduziert wurde. Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestgrundstücksgröße für ein Haus auf normalen ländlichen Boden sind 15.000 m2. Die Nutzung von ländlichen Häusern soll nur der Eigennutzung dienen und nicht der gewerblichen touristischen Vermietung. Landwirtschaftliche Aspekte sollen erhalten bleiben.

Alle Bauprojekte von Immobilien auf ländlichen Boden haben ein Regenwasserauffangbecken vorzusehen, um den Wasserbedarf (15m3) der Immobilie abzudecken. Es darf nur ein Swimmingpool pro Einfamilienhaus gebaut werden, dessen Wasserspiegel nicht mehr als 35m2 beträgt. Er ist in dem erlaubten Bauvolumen mit einzubeziehen.

Baulizenzen für Anbauten oder bauliche Erweiterungen sind nur möglich, sofern die bestehenden Bebauungen über eine Bauabnahme der Gemeinde verfügen, genug Quadratmeter an Grund und Boden vorhanden sind und das Bauvolumen noch nicht ausgeschöpft wurde.

Mauern und Umzäunungen:

Jegliche Umzäunungen und Mauern haben der Natur angepasst zu sein und den traditionellen ibizenkischen Steinmauern oder tierfreundlichen Umzäunungen zu entsprechen. Sie dürfen nicht höher als 1 m hoch sein und den Blick versperren.

Maßnahmen zum Naturschutz und Instandhaltung der ländlichen Umgebung:

Jeder Bauantrag auf ländlichen Boden hat ein technisches Projekt zur Aufrechterhaltung der Umgebung vorzunehmen:

a) Die Eigenschaften des ländlichen Bodens zu wahren: Bewaldete Zonen sind zu erhalten, ohne dass eine Brandgefahr besteht, die vorhandene Tierwelt ist zu schützen und die landwirtschaftliche Bewirtschaftung von Feldern und Fruchthainen ist aufrecht zu erhalten.
b) Alle naturellen und kulturellen Beschaffenheiten des Grundstückes sind zu erhalten, ob der Altbestand von Mauern oder vorhandenen Ruinen.
c) Abschaffung von Zäunen, Mauern, Blickbarrikaden, die nicht den traditionellen Ibizas entsprechen.
d) Die Beleuchtung bei Nacht ist einzuschränken, denn es ist der Einhalt des Gesetzes der erlaubten, umweltlichen Lichtverschmutzung zu gewähren.

Der Erhalt der städtischen Bauabnahme des Rathauses und Lizenz des Insel Rates von Ibiza ist nur möglich, sofern diese Umwelt Maßnahmen zusammen mit dem bei beiden Behörden eingereichten Bauprojekt eingehalten worden sind.

Grundstücksabtrennungen (Parzellierungen):

Bei notariell erfolgten Parzellierungen von ländlichen Boden ab dem 01. November 2016 dürfen keine Einfamilienhäuser gebaut oder Lizenzen für Bebauungen vergeben werden, sofern diese Parzellierungen nicht in Folge einer Schenkung von Eltern an Kinder oder Erbschaften unter Familienangehörigen stattfanden und den Bedingungen des gesetzlich gültigen Insel Bebauungsplanes (PTI) entsprechen.

Fazit: Es ist zu beachten, dass für eine Bebauung auf ländlichen Boden nicht nur die Baulizenz der Gemeinde ausreichend ist, sondern auch die schriftliche Zustimmung der Insel Regierung Ibizas vorhanden zu sein hat, um eine spätere Bauabnahme zu erhalten.