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Bei der Anmietung einer Privatwohnung oder eines gewerblichen
Lokals, die Frage die wir uns oft stellen ist : Welche Reparaturen,
Umbauten oder Verbesserungsarbeiten können wir in einem gemieteten
Lokal oder in einer Wohnung ausführen? Wer soll die Kosten
tragen?
Zunächst werden wir den Unterschied zwischen Reparaturen, Umbauten
und Verbesserungsarbeiten erörtern:
1.- Reparaturen.-
1.1.- Zu Lasten des Eigentümers.-
Der Eigentümer ist verpflichtet die erforderlichen
Reparaturen durchzuführen für die Instandhaltung der Immobilie,
z.B. Behebung von Feuchtigkeitsschäden an Wänden, Reparaturen
der Rohrleitungen, Abdichtung des Dachbelages, ausgenommen:
" die Schäden sind dem Mieter zuzuschreiben
" die Gebäudeschäden sind aus einem nicht dem Eigentümer
zuzuschreibenden Grund, z.B. Zerfall oder Verlust des Lokals oder
der Wohnung (z.B. die Schäden wurden durch ein Erdbeben oder
eine Explosion verursacht).
Der Mieter soll umgehend den Eigentümer in Kenntnis setzen
über die Notwendigkeit bestimmte Reparaturen vorzunehmen damit
die Wohnbarkeitsbedigungen erhalten bleiben und muss den Technikern
die Überprüfung der Schäden ermöglichen. Der
Mieter soll jederzeit und nach Absprache mit dem Eigentümer
die dringenden Reparaturen durchführen um weitere Schäden
oder schwerwiegende Unbequemlichkeiten zu verhindern. Die sich daraus
ergebenden Kosten soll der Mieter unmittelbar vom Eigentümer
zurückfordern.
Der Mieter ist verpflichtet die vom Eigentümer durchgeführten
Instanshaltungsarbeiten zu erlauben. Sollten die Bauarbeiten über
20 Tage dauern, ist der Mieter berechtigt die Ermässigung der
Miete zu verlangen, proportionell zum Immobilienteil den er nicht
benutzen kann.
Laut dem Gesetz kann der Mieter den Vertrag ohne jeglichen Schadenersatz
vorübergehend oder endgültig kündigen falls die von
den Behörden (Gemeinde) vereinbarten Bauarbeiten die Immobilie
unbewohnbar machen. Bei Einstellung des Mietvertrages hat der Mieter
den monatlichen Mietpreis bis zur Fertigstellung der Arbeiten nicht
zu zahlen. In diesem Fall wird auch die Laufzeit des Vertrages für
die Dauer der Reparaturarbeiten verlängert.
Bauarbeiten die der Eigentümer zu tragen hat sind z.B.: Umbau
des Zentralheizungskessels der Eigentümergemeinschaft, Ersetzung
der Elektrogeräte wenn diese funktionsunfähig werden,
Reparaturen der elektrischen Installation und der Rohr- und Abwasserleitungen.
1.2 Zu Lasten des Mieters.-
Die Reparaturen die sich aus der normalen Benutzung
der Wohnung ergeben, sollen vom Mieter getragen werden, wie z.B.
die Reparatur eines Schlosses, einer Türklinke, etc.; Anstrich
der Decken und Wände, Reparatur des Boilers und der Elektrogeräte,
Überprüfung der Gasinstallation, Schäden der Holzböden....
Gemäss dem Gesetz ist der Mieter berechtigt die notwendigen
Anpassungsumbauten in der Immobilie durchzuführen falls er
selber, sein Lebenspartner oder Verwandte, die mit ihm wohnen behindert
sind. In diesem Fall, ist der Mieter verpflichtet den Eigentümer
schriftlich über diese Arbeiten zu benachrichtigen. Zum Ablauf
des Mietvertrages kann der Eigentümer vom Mieter verlangen,
die Immobilie im ursprünglichen Zustand zurückzugeben
.
2.- Umbauten und Verbesserungsarbeiten
Zweck dieser Bauarbeiten ist die Wohn- und Nutzungsbedingungen
der Wohnung oder des Lokals zu verbessern.
Der Eigentümer soll den Mieter spätestens drei Monate
im Voraus über den Zweck, Beginn, Dauer und Kosten informieren.
Ab Erhalt dieser Mitteilung hat der Mieter eine Frist von einem
Monat um den Vertrag zu kündigen, abgesehen die Bauarbeiten
beinträchtigen kaum die gemietete Immobilie.
Falls der Mieter den Mietvertrag kündigt, hat der genannte
Vertrag eine Ablauffrist von zwei Monaten. Während dieser Zeit
können die Bauarbeiten nicht begonnen werden. Sollte jedoch
der Mieter mit den Bauarbeiten einverstanden sein ist er berechtigt
die Ermässigung der monatlichen Miete zu fordern proportionell
zum Immobilienanteil den er nicht benutzen kann. Der Mieter hat
ebenfalls Anspruch auf einen Schadenersatz für die Ausgaben
die er aufgrund dieser Arbeiten zu entrichten hat.
Die vom Eigentümer durchgeführten Verbesserungsarbeiten,
nach einer 5-jährigen Mietdauer berechtigen ihn die monatliche
Miete zu erhöhen, ausgenommen die Vertragsparteien haben etwas
anderes vereinbart. Die Erhöhung kann nicht 20% der gültigen
montalichen Miete übertreffen.
Das Gesetz legt nicht fest welche Instandsetzungarbeiten erforderlich
sind oder nicht. Auch nicht welche als Vebesserungsarbeiten gelten.
Das Gericht hat diese durch die verschiedenen Urteile festgelegt.
Als Beispiel können wir folgendes nennen:
" Erforderliche Reparaturarbeiten für die Instandhaltung
der Immobilie zur veinbarten Benutzung: z.B. Mängel der Baustruktur,
Schäden der Regenröhre, etc
" Verbesserungsarbeiten, die nicht für die Benutzung der
Immobilie erforderlich sind, aber die die Bewohnbarkeit oder Betreibung
des Geweberbelokals "verbessern". Z.B. Ersetzung von Türen,
Bodenbelag, Badezimmer, Küche, etc.
" Arbeiten die die Aufteilung der Immobilie ändern. Z.B.
Entfernung einer Trennwand um ein Raum zu vergrössern.
" Erforderliche Anpassungsarbeiten für Behinderte. Z.B.
Zugangsrampe, Erweiterung der Türen, etc.
3.- Bauarbeiten die dem Mieter verboten sind.-
Die dem Mieter verbotenen Bauarbeiten berechtigen
den Eigentümer den Mietvertrag zu kündigen.
Der Paragraph 23 des Mietrechtes, LAU 1994 verbietet dem Mieter
ohne die schriftliche Erlaubnis des Eigentümers Bauarbeiten
vorzunehmen die die Baustruktur der Immobilie ändern oder die
Beständigkeit und Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen
können.
Nicht alle vom Mieter ohne Kenntnis des Eigentümers durchgeführten
Bauarbeiten sind ein Grund zur Vertragsauflösung, wie in den
Vorschriften vorgesehen ist, sondern lediglich diejenigen die die
Gestaltungsänderung des Gebäudes bestimmen, und zwar das
sogenannte gemauerte oder feste Bauwerk.
In den Vorschriften sind nicht nur die beweglichen Bauwerke ausgeschlossen
sondern diejeniegen Bauarbeiten die zur Instandhaltung und Verschönerung
dienen: Kacheltäfelung, Ersetzung von Badewannen und sanitäres
Zubehör. Im Allgemeinen, alle die einen unmittelbaren Schaden
vermeiden sollen und welche vom Mieter nicht freiwillig vorgenommen
werden.
Grund für die Auflösung des Mietvertrages ist jedoch laut
den Gerichtsbeschlüssen im Madrid vom 21.09.2010 und vom 21.01.2010
der Abriss einer bestehenden Tragewand, Aufteilung eines Lokals
durch mehrere Trennwände, Errichtung eines Blechhauses auf
der Terrasse:
Im Gegenteil, besteht kein Grund in den folgenden Fällen:
Die Anbrigung der Klimaanlage, der TV-Antenne, der aus eine Metallstruktur
bestehenden Porsche sind keine Gestaltungsänderungen der Immobilie
(Gerichtsbeschluss Madrid, 14.09.2010) , auch nicht die Errichtung
eines Zeltes das als Esszimmer dient und die Änderung einer
Bartheke in einem Lokal. Diese sind leicht zu entfernen und betreffen
nicht die Beständigkeit des Gebäudes (Gerichtsbeschlüsse
Valencia 08.03.2010, Madrid 18.02.2010)
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