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Konsequenzen des neuen Bebauungsplans Ibizas bei einem Grundstückskauf

von der Economista (Steuerberaterin, Col.Nº 720) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens

Oft möchte der stadtgenervte Urlauber ein Ferienhaus besitzen, das Stille, eine schöne Umgebung und möglichst noch einen Blick auf das fern gelegene Meer ermöglicht.
Um diesen Traum zu verwirklichen, ist es ein leichtes der Versuchung zu unterliegen sich ein ländliches Grundstück zu kaufen und sich selbst als Bauherr diesen Traum zu erfüllen.

Doch seit der Verschärfung des Baugesetzes von ländlichen Boden kann dieser Traum zu einem Alptraum werden, weshalb bei einem jedem Grundstückskauf dringend juristischer Rat als auch die beratende Auskunft eines Architekten eingeholt werden sollte.

Der Anwalt prüft zunächst die Bodenbeschaffenheit des zu kaufenden Grundstückes. Er hat zu überprüfen, ob das Grundstück auf städtischen Boden, in der Küstenzone, auf ländlichen Boden oder in einer besonders geschützten Zone liegt.

Er überprüft die Eigentumsverhältnisse des Grundstückes und ob Belastungen im Grundbuch eingetragen sind. Wenn diese Prüfung positiv verläuft, dann kommt die nächste Frage, ob dieses Grundstück auch bebaut werden kann, denn Letzteres hängt davon ab, wo sich das Grundstück befindet. Liegt es in einer sogen. "Zona Urbana", bestehen im ersten Moment keine rechtlichen Bedenken, wenn die vorgeschriebene Grundstücksgrösse vorhanden ist. Doch eine Bauanfrage der Bebauungsmöglichkeiten beim zuständigen Bauamt des Rathauses mittels eines Architekten sollte auch in diesem Fall vor dem Kauf des Grundstücks erfolgen, um den zügigen Erhalt einer Baulizenz zu garantieren.

Schwieriger erstellt sich der Kauf, sollte sich das Grundstück auf ländlichen Boden befinden, denn durch das Gesetzdekret vom 12. Januar 2016 der Balearen Regierung und den neuen Baugesetzverschärfungen Ibizas besteht ein Legalisierungsverbot von bestehenden Häusern auf ländlichen Boden, die nicht dem aktuellen Bebauungsgesetz entsprechen und keine Bauabnahme der Gemeinde haben. Es besteht ein totaler Baustopp und Verbot der Baulizenzvergabe von neuen Bebauungen, Bauerweiterungen und Nutzungsänderungen von bestehenden Bauten auf ländlichen Boden:
a) für Zonen von besonderen Interesse (ANEI),
b) für Boden, welcher als von gemeinschaftlicher Bedeutung (Red Natura 2000) eingestuft wird,
c) von ländlich bewaldeten Zonen (SRC-F, suelo rústico común forestal),
d) von Naturschutzzonen oder Gebiete mit einzigartiger Lage (suelo rústico protegido área rural de interés paisajístico, SRP-ARIP)
e) und besonders feuergefährdeten Zonen (áreas de prevención de riesgo de incendio, SRP-APR).

Bei der jetzigen Rechtslage ist es ratsam, entweder Grundstücke zu kaufen, die in einem städtischen Gebiet, nämlich in der "Zona Urbana" liegen oder aber nur Landgrundstücke mit einer vorhandenen noch gültigen Baugenehmigung. Mit dem Beginn der Bauausführung sollte dann allerdings nicht mehr gewartet werden.

Ferner hat der Rechtsanwalt zu überprüfen, dass die Mindestgrundstücksfläche des ländlichen Grundstücks nicht aus einer notariell erfolgten Parzellierung von ländlichen Boden ab dem 01. November 2016 entstanden ist.

Denn ab der Veränderung des Bebauungsplanes dürfen keine Einfamilienhäuser gebaut oder Lizenzen für Bebauungen vergeben werden, sofern die Grundstücksparzellierung nicht in Folge einer Schenkung von Eltern an Kinder oder Erbschaften unter Familienangehörigen stattfand und den Bedingungen des gesetzlich gültigen Insel Bebauungsplanes (PTI) entspricht.

Es sollte auch die tatsächliche Grundstücksgröße durch einen Fachmann (Topografen) überprüft werden, der in Form eines topographischen Plans die Grundstücksgrenzen beschreibt und die daraus resultierende Grundstückgröße als auch Bodenbeschaffenheit fachmännisch dokumentiert. Der topografische Plan garantiert die Mindestgröße des Grundstücks und erleichtert einem Architekten die Suche nach den besten Baumöglichkeiten und Baurichtungsort des neuen Eigenheims.

Jeder Bauantrag auf ländlichen Boden hat ein technisches Projekt zur Aufrechterhaltung der Umgebung vorzunehmen:

a) Die Eigenschaften des ländlichen Bodens zu wahren: Bewaldete Zonen sind zu erhalten, ohne dass eine Brandgefahr besteht, die vorhandene Tierwelt ist zu schützen und die landwirtschaftliche Bewirtschaftung von Feldern und Fruchthainen ist aufrecht zu erhalten.
b) Alle naturellen und kulturellen Beschaffenheiten des Grundstückes sind zu erhalten, ob der Altbestand von Mauern oder vorhandenen Ruinen.
c) Abschaffung von Zäunen, Mauern, Blickbarrikaden, die nicht den traditionellen Ibizas entsprechen.
d) Die Beleuchtung bei Nacht ist einzuschränken, denn es ist der Einhalt des Gesetzes der erlaubten, umweltlichen Lichtverschmutzung zu gewähren.

Der Erhalt der städtischen Bauabnahme des Rathauses und Lizenz des Insel Rates von Ibiza ist nur möglich, sofern diese Umwelt Maßnahmen zusammen mit dem bei beiden Behörden eingereichten Bauprojekt eingehalten worden sind.

Ferner hat der Rechtsanwalt mit Hilfe eines Steuerberaters, in Spanien "Economista" genannt, zu überprüfen, welche Steuern beim Grundstückskauf anfallen. Denn bei einem Grundstückskauf kann neben der Grunderwerbssteuer von 8% bis 11% auch noch Mehrwertsteuer von 21% anfallen, sofern gewisse Bedingungen erfüllt werden. Generell fällt jedoch bei einem Grundstückskauf, ob ohne oder mit Baulizenz, nur Grunderwerbssteuer an.

Bedingungen, welche zu erfüllen sind, um mit Mehrwertsteuer und dem niederen Grunderwerbssteuersatz ein Grundstück zu verkaufen:

Der Käufer als auch der Verkäufer haben zu belegen, dass sie über eine Gewerbeanmeldung beim spanischen Finanzamt verfügen und der Kauf des Grundstücks einen gewerblichen Zweck erfüllt. Also Käufer als auch Verkäufer haben "empreasarios" zu sein. Es reicht nicht aus, dass es sich bei dem Verkäufer oder dem Käufer um eine Gesellschaft handelt. Noch, dass das Grundstück eine Baulizenz für ein Einfamilienhaus ausweist.

Bei einem Grundstückskauf kann dieser gewerbliche Zweck, nur belegt werden, sofern:
a) Auf diesem Grundstück gewerblich genutzte Räume entstehen, was durch eine erhaltene Baulizenz für z.B. den Bau von Lagerhallen zu dokumentieren ist.
b) Das Grundstück gewerblich landwirtschaftlich genutzt wird und diese kommerzielle Nutzung belegt werden kann.
c) Der Verkäufer nach Erhalt der Baulizenz mit den Urbanisierungsbauarbeiten auf dem Grundstück für den Bau eines Einfamilienhauses schon angefangen oder diese bereits gezahlt hat.
d) Dass das fertig gebaute Haus, ab Erhalt der städtischen Bauabnahme, innerhalb eines Zeitraums von maximal 2 Jahren als Neubau mit dem minderen Mehrwertsteuersatz von 10% wieder an einen neuen Käufer verkauft wird.
Sollte eine dieser Bedingungen nicht erfüllt werden, so kann es für den Käufer ein teurer Spaß werden, denn er bleibt nicht nur auf der Mehrwertsteuer sitzen, sondern erhält auch noch vom kommunalen Finanzamt innerhalb von 4 Jahren eine Nachversteuerung des vollständigen Grunderwerbssteuerbetrages.