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Worauf Sie beim Kauf einer in Spanien gelegenen Immobilie achten sollten

von der Economista (Steuerberaterin) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens

Über dieses Thema ist schon viel geschrieben und in unserer Kanzlei beraten worden.
Dennoch werden nach wie vor aus Unkenntnis schwerwiegende Fehler von den Vertragsparteien bei einem Immobilienkauf in Spanien gemacht. Häufig wird auf falsche Ratgeber gehört oder es wird aus Kostengründen auf einen fachlichen Rat verzichtet. Jede Kaufabwicklung wird unterschiedlich geregelt. Insofern kommt es immer auf eine Beratung im Einzelfall an und nicht darauf, wie bei Bekannten oder Freunden die Abwicklung erfolgt ist. Nachfolgend möchte ich die wichtigsten Punkte aufführen, die bei einem Immobilienkauf in Spanien generell zu beachten sind ohne Kenntnis der besonderen Umstände im Einzelfall:

1. Einigung der Vertragsschließenden und die Erstellung einer Vertragsgrundlage zwischen den Parteien:

Sofern die Wunschimmobilie entdeckt worden ist und Käufer und Verkäufer sich über den Kaufpreis einig geworden sind, sollten sich die Vertragsparteien überlegen, wie die Abwicklung zu erfolgen hat. Jede Partei muss die für sie günstigste Regelung - insbesondere mit Rücksicht auf die steuerrechtlichen Aspekte des Kaufes - herausfinden. Hierbei sollte der Rat eines Anwalts unter Einbeziehung eines Steuerberaters eingeholt werden. Vorschnell sollten keine Vereinbarungen über den Kauf einer Immobilie getroffen oder unterschrieben werden.

2. Die Überprüfung des vertraglichen Objekts und der Daten der Vertragspartner und Immobilieneigentümer:

Der Verkäufer hat dem Käufer die Unterlagen, so wie letzter Grundsteuerbeleg, Kopie der "Escrituras" Kaufurkunde, Bauerklärung und Baulizenz, Baugarantien, Bauabnahme, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Bestätigung des Rathauses, dass kein Bauverstoß vorliegt, als auch bei an den Küsten liegenden Immobilien ein Zertifikat der "Demarcación de costas en Islas Baleares", der Immobilie auszuhändigen, so dass dieser die notwendige Überprüfung der Immobilie vornehmen kann:

A) Als erstes ist die Einsicht im Grundbuch und Katasteramt der betreffenden Immobilie vorzunehmen. Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und die Bestandteile der Immobilie beschrieben.
Es kommt immer wieder vor, dass die Eintragungen im Grundbuch nicht mit dem aktuellen Ist-Zustand der Immobilie oder Katasterdaten übereinstimmen. Um Steuern zu sparen, kann es sein, dass Erbrechtsfälle nicht geregelt wurden. Der verstorbene Eigentümer ist nach wie vor im zuständigen Grundbuch eingetragen. Die notarielle Übertragung der Immobilie auf den Käufer kann dann erst stattfinden, wenn die Erben im Grundbuch als die gegenwärtigen Eigentümer eingetragen sind. Denn sie müssen die notarielle Kaufurkunde unterzeichnen.

B) Denkbar ist auch, dass im Grundbuch als Eigentümer einer Immobilie die seit langem geschiedenen Ehepartner eingetragen sind. Dann muss gewährleistet sein, dass beide die notarielle Verkaufsurkunde unterzeichnen oder die Immobilie auf einen der Eheleute übertragen wurde, der dann die Verkaufsurkunde unterzeichnet.

C) Nicht selten sind an der Immobilie Um- oder Anbauten vorgenommen worden oder neue Bestandteile wie z.B. ein Schwimmbad hinzugekommen, ohne dass diese Veränderungen im Grundbuch eingetragen wurden. Dann sollte der Kaufinteressent darauf hinwirken, dass der Verkäufer zunächst die baulichen Veränderungen an der Immobilie legalisieren lässt und erst dann die notarielle Übertragung der Immobilie an den Käufer vornimmt. Es sollte garantiert sein, dass eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedúla de habitabilidad) der Immobilie vorliegt oder von dem Käufer ohne Schwierigkeiten besorgt werden kann, denn es kommt immer öfter vor, dass das Grundbuchamt ohne diese Bescheinigung den Immobilienkauf nicht vollständig im Grundbuch einträgt.

D) Dramatischer ist es, wenn das Haus im Grundbuch gar nicht existiert. In diesem Fall muss mit anwaltlicher Hilfe sichergestellt werden, dass das Haus mit einer notariellen Neubauerklärung (Escritura Publica de Declaracion de Obra Nueva) im Grundbuch eingetragen wird. Denn der Erwerber möchte schließlich ein bebautes Grundstück erwerben, das im Eigentumsregister richtig beschrieben ist und nicht lediglich ein unbebautes Grundstück.

E) Noch häufiger kommt es vor, dass die tatsächliche Grundstücksgröße nicht mit den Maßen, die im Grundbuch eingetragen sind, übereinstimmt. Hier kommt es auf den Einzelfall an, ob es ratsam ist, mit Hilfe eines "expediente de dominio" Verfahrens die tatsächliche Grundstücksgröße im Grundbuch eintragen zu lassen. Wenn bei einer vorgesehenen Bebauung des Grundstücks die im Grundbuch eingetragenen Quadratmeter nicht ausreichen, obwohl das Grundstück größer ist, dann lässt sich eine Berichtigung des Grundstücksregister nicht vermeiden.

F) Die Immobilie muss auf den Käufer lastenfrei übertragen werden. Wohn- u. Mietrechte, Hypotheken und Pfandrechte, mit denen möglicherweise die Immobilie noch belastet sind, müssen bei Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gelöscht worden sein.

G) Es muss überprüft werden, ob Vorkaufsrechte oder Verkaufsbeschränkungen, die beispielsweise das spanische Küstengesetz vorsieht, bestehen. Es gibt Fälle, dass das Eigentum an Immobilien, die sich direkt an der Küste befinden, nicht veräußert sondern nur ein dreißigjähriges Nutzungsrecht an der Immobilie vom Verkäufer eingeräumt werden kann.

H) Bei Kaufinteressenten, die nicht der Europäischen Union angehören, ist zu prüfen, ob für den Käufer eine Militärgenehmigung beantragt werden muss. Zwischen der Schweiz und Spanien besteht ein Abkommen, welches die Schweizer Bürger mit denen der EU im Falle eines Immobilenkaufes gleichstellt. Beispielsweise im Falle eines Amerikaners, der in einem ländlichen Gebiet (zona rústica) der Balearen eine Immobilie erwerben möchte, ist ein zeitaufwendiges Militärgenehmigungsverfahren unvermeidlich. Denn die Balearen zählen zum Militärgebiet Spaniens und unterliegen nach wie vor den gesetzlichen Beschränkungen durch die spanische Militärbehörde. Der juristische Ausweg ist die Gründung einer spanischen Gesellschaft wie z.B. einer S.L. (sociedad limitada), die dann den Immobilienkauf ohne Militärgenehmigungsverfahren vornehmen kann.

I) Es sollte sichergestellt sein, dass alle Vertragspartner eine spanische Steuernummer und gültigen Ausweis besitzen, so dass der notariellen Beurkundung nichts im Wege steht. Die spanische Botschaft und spanischen Konsulate benötigen für die Ausstellung dieser Steuernummer, genannt NIE-Nummer, fast 3 Monate.

3. Vertragliche Festlegung des Datums des notariellen Kaufes, des Zahlungsflusses und der Zahlungsfristen des Immobilienkaufes:

Dieser sollte gut geplant sein. Die Zahlungen müssen, da sie ein wesentlicher Teil des späteren Notarvertrages sind, belegbar sein und zeitlich festgelegt werden. Der Notar ist verpflichtet alle Zahlungen, auch die Anzahlung der notariellen Urkunde beizufügen, weshalb Barzahlungen vermieden werden sollten. Ferner sollten der Verkäufer und die Käufer sich vor Unterschrift eines Vertrages klar über Ihre steuerlichen Verpflichtungen und Vertragskosten sein.

4. Vertragliche Festlegung der Kosten, die der Käufer und der Verkäufer zu übernehmen haben. Bei Unterschrift der Notarurkunde findet die Schlüsselübergabe und die lastenfreie Übergabe der Immobilie statt. Daher wird vorher vertraglich festgelegt wer für welche Kosten und steuerlichen Verpflichtungen vor und nach dem Notartermin aufzukommen hat. Der Verkäufer z.B. hat zur notariellen Unterschrift die Zahlungsbelege der Gemeindegebühren und Eigentümergemeinschaftskosten beizubringen und alle im Grundbuchamt bestehenden Belastungen zu seinen Lasten zu löschen.

Erst nach Überprüfung der vorigen Punkte kann eine vertragliche Regelung, die für beide Parteien rechtsverbindlich ist, über den Kauf im Wege eines Vorvertrages (contrato de arras) privatschriftlichen Kaufvertrages (contrato de compraventa), Optionsvertrages (contrato de opción de compra), je nach der vorliegenden Situation von den Vertragsparteien unterschrieben werden.