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Die Räumungsklage

von dem Abogado J.F. Navarro Buenaposada aus der Kanzlei Thedens

Was kann ich tun, sofern mein Mieter nicht zahlt oder meine Immobilie von Fremden besetzt wurde??? Was kann ich gegen Mietnomaden tun? Gibt es in Spanien überhaupt ein Gesetz, was Immobilieneigentümern die Räumung Ihrer besetzten Wohnung ermöglicht?Was kann ich tun, sofern mein Mieter nicht zahlt oder meine Immobilie von Fremden besetzt wurde??? Was kann ich gegen Mietnomaden tun? Gibt es in Spanien überhaupt ein Gesetz, was Immobilieneigentümern die Räumung Ihrer besetzten Wohnung ermöglicht?

Sofern sich Ihnen diese Problematik erstellt, dass Ihr Mieter Ihnen eine Miete nicht zahlt, Sie auf den nächsten Monat vertröstet oder sich Mietnomaden in Ihre Immobilie eingeschlichen haben, sollten Sie als erstes einen Rechtsanwalt aufsuchen, so dass dieser sofort bei Gericht eine Räumungsklage (deshaucio) einreichen kann.

Doch bitte ergreifen Sie keine Verzweiflungsmaßnahmen, wie z.B. die Polizei rufen, Wasser oder Strom abschalten, abmontieren von Fernsehantennen, Austausch von Schlössern, Vernichtung von persönlichen Gegenständen des Mieters oder gar der Anwendung oder Drohung von körperlicher Gewalt. Dies kann zur Folge haben, dass Sie als Eigentümer von der Polizei festgenommen werden, statt der Mietnomaden, denn nach spanischen Recht handelt es sich bei den vorher beschriebenen Maßnahmen um kriminelle Handlungen und das Betreten der eigenen Immobilie würde als Hausfriedensbruch gewertet werden. Sprich die Polizei nimmt Sie fest und die Mietnomaden dürfen weiterhin Ihre Wohnung genießen.

Der einzige erfolgreiche Weg zu einer reibungslosen schnellen Räumung ist der mittels einer Räumungsklage. Seit der Änderung des Mietrechtes (Art. 250 Ley de enjuiciamiento Civil y LAU) hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis bei Säumnis nur einer Mietzahlung zu beenden und eine Räumungsklage (deshaucio) anzustrengen. Bei Gericht werden Räumungsklagen möglichst zügig bearbeitet, um größeren finanziellen Schaden vom Vermieter abzuwenden. Sobald das Urteil gesprochen ist, beginnt die Vollstreckung des Räumungsbefehls durch das Gericht automatisch, so dass die Zwangsräumung innerhalb von 3 bis 6 Monaten durchgeführt werden kann. Zu beachten sind bei der Einreichung einer Räumungsklage die Sommerferien der spanischen Zivilgerichte im August, die die Zivilklagen verzögern können.

Der Rechtsanwalt hat zu entscheiden, ob die Räumungsklage beim Zivilgericht oder Strafgericht eingereicht wird. Eine Strafklage verschnellert den Räumungsprozess erheblich.

Voraussetzungen, die der Vermieter für eine erfolgreiche Räumungsklage erfüllen sollte, so dass er den Prozess nicht verliert und nicht zur Zahlung der Prozesskosten verurteilt wird:

-Er hat Überweisungsfehler durch seine Kontoveränderung auszuschließen.
-Der Mieter ist per Burofax (Einschreibrief) zu mahnen.

Weitere Gründe für eine Räumungsklage:

1) Untervermietung der Immobilie ohne schriftliche Genehmigung des Eigentümers der Immobilie.
2) Sollte eine Miete nicht gezahlt werden oder eine Zahlung nicht erfolgen, die dem Vermieter gesetzlich zusteht.
3) Sollten unerlaubte Aktivitäten in der Immobilie stattfinden.
4) Sollten Bauarbeiten oder bauliche Veränderungen an der Immobilie ausgeführt werden, welche vom Eigentümer nicht legitimiert sind.
5) Sollte die Mietkaution nicht gezahlt werden.

Welches Gesetz reguliert die Räumung einer Immobilie?

Das spanische Mietrecht (Ley de arrendamientos Urbanos), abgekürzt LAU, welches die Anmietung von städtischem Wohnraum und gewerblichen Lokalen regelt. Es wurde zuletzt durch das neue Gesetz 4/2013 vom 4. Juni 2013 (Ley 4/2013 Medidas de flexibilización y formento del Mercado de Alquileres de viviendas) erweitert.

Das spanische Mietrecht unterscheidet zwischen langfristigen Mietverträgen mit einer Mietdauer von einem Jahr und länger und temporären Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 2 und weniger als 12 Monaten.

Eine grundlegende Veränderung des spanischen Mietrechts (L.A.U.) ist, dass die gesetzliche Regulierung der Ferienvermietung (touristische Vermietungen) den verschiedenen Regionen Spaniens, den sogenannten "Comunidades Autonomas" zugeschrieben wird. Im Falle Ibizas gilt noch das Tourismusgesetz der Balearen 8/2012. Dieses sagt aus, dass Immobilien auf den Balearen nicht länger als 2 Monate touristisch vermietet werden dürfen. Vermietungen unter 2 Monaten werden nun als touristische und gewerbliche Vermietungen betrachtet und sind gewerblich beim Finanzamt anzumelden, da auch Mehrwertsteuerzahlungen von 10% auf die Vermietung der Immobilie anfallen. Die touristische Vermietung einer Ferienwohnung ist nur dann offiziell möglich, wenn die Immobilie die behördliche Genehmigung vom Inselrat (Consell Insular) zur touristischen Vermietung besitzt. Touristische Vermietungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Reihenhäuser ohne eigenes Grundstück, -Apartments- sind auf den Balearen verboten. Dies bedeutet, dass die meisten Mietverhältnisse unter 2 Monaten nicht gesetzlich abgesichert sind.

Das neue Mietgesetz wird auf die ab dem 05. Juni 2013 abgeschlossenen Mietverträge angewandt. Mietverträge die vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes abgeschlossen wurden, verlieren nicht ihre rechtliche Gültigkeit. Sie werden durch das Gesetz 29/1994 vom 24. November1994 und Gesetz 19/2009 vom 23. November reguliert.

Daher ist es wichtig den abgeschlossenen Mietvertrag durch einen Rechtsanwalt auf seine Laufdauer überprüfen zu lassen.

Miet- und Kündigungsfristen von jetzt abgeschlossenen Mietverträgen:

Sollte ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr vom Vermieter nicht nach Ablauf der Mietzeit fristgemäß und schriftlich gekündigt werden, verlängert sich dieser automatisch jeweils um ein Jahr, bis eine Mietdauer von 3 Jahren erreicht ist. Es sei denn, dass der Mieter von der Möglichkeit einer Verlängerung des Mietverhältnisses keinen Gebrauch macht. In den alten Mietverträgen verlängerte sich die Mietdauer automatisch auf 5 Jahre.

Ebenfalls verkürzt sich die automatische Verlängerung nach nicht fristgemäßer Kündigung vor Ablauf des Mietvertrags von vorher 3 Jahren auf nunmehr 1 Jahr.

Die Kündigung hat in schriftlicher Form zu erfolgen und muss der anderen Vertragspartei spätestens 1 Monat vor Vertragsende zugegangen sein.

Nach dem alten Gesetz wird der Vermieter, sollte er seine Kündigungsfrist nach 5 Jahren nicht wahrnehmen, seinen Mieter erst nach Ablauf von 8 Jahren los, außer der Vermieter macht Eigenbedarf geltend. Nach dem neuen Gesetz kann der Vermieter nach 3 Jahren jederzeit mit Einhaltung der Kündigungsfrist dem Mieter kündigen.

Vertragsbruch durch den Mieter:

Der Mieter kann nach 6 Monaten (nicht eher) mit einer schriftlichen Kündigungsfrist von 30 Tagen vom Langzeit- Mietvertrag zurücktreten. Es kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter dann aber eine Strafe von einer Monatsmiete pro nicht abgewohnten Jahr in Kauf zu nehmen hat.

Eigenbedarf des Vermieters:

Nach Ablauf von einem 1 Jahr kann der Vermieter Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Ehepartner nach Scheidungsurteil, für die Wohnung anmelden. Hierfür hat er dies schriftlich dem Mieter 2 Monate vor dem gewünschten Auszugstermin mitzuteilen. Der Eigenbedarf hat innerhalb von 3 Monaten stattzufinden, doch muss dieser nicht mehr wie unter dem vorigen Mietgesetz im Mietvertrag vorgesehen sein.
Sollte der Eigenbedarf nicht innerhalb von 3 Monaten stattfinden, kann der Mieter den Vermieter auf eine Entschädigung verklagen oder auf das Weiterbestehen des Mietverhältnisses für weitere 3 Jahre bestehen.

Der Mietvertrag kann formlos abgeschlossen werden. Anzuraten ist jedoch die Schriftform, denn bei Streitigkeiten dient der vom Mieter und Vermieter unterzeichnete Vertrag als Beweismittel des vorliegenden Mietverhältnisses, zumal die schriftliche Form eine Eintragung des Mietverhältnisses im Grundbuch vereinfacht. Die jetzige Erweiterung des Mietrechts (L.A.U.) sieht vor, dass in Zukunft Mietverträge genauso wie Notarurkunden im Grundbuch unter der Immobilie eingetragen werden. Dies ist zwar noch nicht Verpflichtung, kann jedoch für den Eigentümer der Immobilie von Vorteil sein.

Daher sollten in einem Mietvertrag die folgenden formellen Angaben beinhaltet sein:

1) Der Vermieter, Eigentümer der Immobilie und Mieter sollten exakt mit ihren Steuernummern und postzustellbaren Adressen identifiziert sein.
2) Die Adresse und Grundbucheintragung der Immobilie, als auch die Katasterreferenznummer des Mietobjekts müssen festgehalten sein.
3) Die Vertragsdauer und Kündigungsfristen, die monatliche Miete und Zahlungsfristen, Zusicherungen und besondere Vereinbarungen wie die Hinterlegung einer Kaution sind ebenfalls schriftlich abzufassen und dem Mietvertrag anzufügen. Bei gewerblichen Vermietungen, also bei gewerblich genutzten Räumlichkeiten und nicht Privatwohnungen, ist die Zahlung von Mehrwertsteuer und einer Quellensteuer, genannt "Retención" (I.R.P.F.), auf den Mietpreis festzuhalten.
4) Desgleichen sind die Kosten und Konditionen, die der Mieter einzuhalten hat, dass keine Untervermietungen vorgenommen werden können, der Mieter auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet oder "Traspaso" an Dritte, eine Weitervermittlung der Immobilie, nicht stattfinden kann, schriftlich festzulegen. (Artikel 25, 31 und 34 des Mietrechts (LAU).
5) Detaillierte Kostenübernahme bei Reparaturen: laufende Kosten als auch die Hausratsversicherung sind meistens vom Mieter zu leisten, doch sollte dies im Mietvertrag deutlich festgehalten werden. Bei Instandsetzungen und größeren Reparaturen ist die Erlaubnis vom Eigentümer einzuholen. Diesem ist dafür nach dem Gesetz der freie Zugang der Immobilie zu gewährleisten. Sollte dies nicht erfolgen, kann der Eigentümer den Mietvertrag kündigen oder eine Entschädigung anfordern. Daher ist im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten, wer welche Kosten zu tragen hat.
6) Ein Energiezertifikat (Certificado de eficiencia energética), welches ab dem 1. Juni 2013 nicht nur bei Hausverkäufen, sondern auch Mietverträgen beizulegen ist. (Real Decreto 235/2013 de 5 de abril).

Sollten Sie ein Mietverhältnis eingehen, ist Ihnen daher anzuraten, den Mietvertrag von einem Rechtsanwalt überprüfen zu lassen und nicht Vordrucke von Mietverträgen aus dem Internet zu kopieren.