• Sprache
  • english
  • español
  • deutsch
  • français

Baustopp (Moratoria) für Immobilien in besonders geschützten Zonen (ANEI) und das Ende für Legalisierungen der "zona rústica".

von der Economista (Steuerberaterin, Col.Nº 720) Kathrin Thedens aus der Kanzlei Thedens

Am 12. Januar 2016 hat das Parlament der Balearenregierung in Palma de Mallorca ein Gesetzesdekret mit dringenden urbanistischen Maßnahmen für Bebauungen veröffentlicht, welches am 14. Januar in Kraft trat. Das Dekret stoppt mit seinen dringenden Maßnahmen den Erlass von Baugenehmigungen in besonders geschützten Zonen bis zum 31.12.2017 und setzt somit die Artikel der Boden-, Tourismus- und Landwirtschaftsgesetze Gesetze der vorigen Regierung außer Kraft. Mit dem Baustopp soll Zeit geschaffen werden ein einheitliches Gesetz für Bebauungen auf dem Boden der Balearen zu schaffen.

Mit dem Dekret möchte die neue Balearen Regierung der Immobilienspekulation auf ländlichen Boden ein Ende setzen und besonders geschützte Zonen vor einer massiven Bebauung schützen. Die vorige Regierung hatte am 29. März 2014 das erste Gesetz 2/2014 (Ley Reguladora de la Ordenación y Uso del Suelo - LOUS-) zur Regulierung der Raumordnung und der Bodennutzung auf den Balearen verabschiedet, welches als Zielsetzung die Vereinfachung der städtebaulichen Raumordnung und die Regelung von städtebaulicher Aktivitäten hatte. Mit der Zahlung von Strafen an die Gemeinde durften Immobilien auf ländlichen Boden unter festgelegten Bedingungen Anbauten die nicht mit einer Bauabnahme des Bauamts gebaut worden waren-sozusagen illegal erstellt wurden-legalisiert werden.
Ferner wurden Baugenehmigungen in Naturschutzgebieten und andere Zonen von besonderem Interesse (ANEI und ARIP) vergeben, sofern diese Grundstücke die Mindestgröße und Auflagen für eine Bebauung aufwiesen.

Mit den dringenden Maßnahmen für ländlichen Boden werden die folgenden Gesetzesänderungen mit Wirkung ab dem 14. Januar 2016 bis zum 31.12.2017 eingeführt:

BODENGESETZ:

Das verabschiedete Dekret legt fest, dass als städtischer Boden nur betrachtet werden kann, der in der allgemeinen Stadtplanung als solcher vorgesehen ist und über städtische Versorgungsleistungen verfügt. Es reicht nicht aus eine Straßen Zufahrt, Wasser, Strom und über ein Abwassersystem zu verfügen.

Suelo rústico:

Aussetzung der Artikel des Gesetzes 2/2014, welche die Legalisierung von bestehenden illegalen Bauten auf ländlichem Boden ermöglichte bis zum 31.12.2017 oder bis ein neues Gesetz zur Regulierung von Immobilien, die "außerhalb der aktuellen Raumordnung" (fuera de ordenación) sich befinden, erlassen wird. Ab 2016 können bestehende Bauten, die keine Bauabnahme der Gemeinde haben nicht mehr nach dem Gesetz der LOUS legalisiert werden.

Jedoch alle bis zu diesem Zeitpunkt eingereichten Legalisierungsverfahren von Bebauungen auf normalen ländlichen Boden (suelo rústico común) werden nach der zu dem Zeitpunkt gültigen Rechtslage weiter bearbeitet. Voraussetzung ist, dass alle unbedingt erforderlichen Dokumente eingereicht wurden.

Baulizenzen für Anbauten oder bauliche Erweiterungen sind nur möglich, sofern die bestehenden Bebauungen über eine Bauabnahme der Gemeinde verfügen, genug Quadratmeter an Grund und Boden vorhanden sind und das Bauvolumen noch nicht ausgeschöpft wurde.

Suelo ANEI:

Vollständig eingereichte Legalisierungsprojekte in den Bergen, in Zonen von besonderem Interesse (ANEI), werden nur nach der alten Gesetzgebung bearbeitet, sofern die Unterlagen 3 Monate vor der in Krafttretung des Gesetzesdekrets bei der zuständigen Gemeinde vollständig eingereicht wurden.
Alle in dieser Zeitspanne von 3 Monaten eingereichten Legalisierungsprojekte, die durch die rückwirkende 3 Monatsfrist von der Gemeinde abgelehnt werden, können von der Gemeinde die gezahlten Gebühren zurück verlangen. Inwieweit eine Entschädigung gerichtlich zu erwirken ist, ist fraglich, doch auch in Spanien dürfen weder Dekrete noch Gesetze rückwirkende Wirkungen haben.

Ab 2016 können bestehende Bauten, die keine Bauabnahme der Gemeinde haben nicht mehr nach dem Gesetz der LOUS legalisiert werden.

Vergabe Stopp der Gemeinden von Baulizenzen jeglicher Art in den Bergen oder auf Boden der als ANEI eingestuft wird, auch wenn die Bodenmindestgröße für den Bau eines Einfamilienhauses eingehalten wird. Bis Gesetzesänderung besteht ein totaler Baustopp für Zonen von besonderen Interesse (ANEI). Besonders betroffen von dieser Gesetzesänderung sind die Urbanisationen Benirras, Punta Pedrera und ein Teil der Urbanisation Roca Llisa.

ARIP (Naturschutzzonen):

Die Entscheidung für die Herausgabe von Baulizenzen auf Grund und Boden der als ARIP eingestuft wird überlässt das Gesetzdekret dem Insel Rat (Consell).

LANDWIRTSCHAFTSGESETZ:

Mit dem Gesetzdekret soll erreicht werden, dass auf dem ländlichen Boden nur Tätigkeiten auszuüben sind, die dem ländlichen Boden eigen sind:

Für die Lizenzvergabe für Tätigkeiten auf diesen Boden ist der Insel Rat (Consell) zuständig, desgleichen für Bebauungen, denn es bedarf der Erklärung des allgemeinen öffentlichen Interesses.
Früher wurde z.B. der Verkauf landwirtschaftlicher Produkte mit einem Laden oder Restaurant als Nebentätigkeit der landwirtschaftlichen Nutzung eingestuft. Mit dem neuen Gesetzdekret ist dies nur möglich, sofern eine Lizenz vom Consell dafür besteht.

TOURISMUSGESETZ:

Der Bau und Ausbau von Agrotourismus, Hotels und Touristeneinrichtungen wird begrenzt und haben für eine Genehmigung gewisse Qualitätsnachweise zu erbringen. Desgleichen dürfen Hotels eine Maximalgröße nicht überschreiten.

Der Bau von Golf-und Sportplätzen auf ländlichen Boden erhalten keine Baulizenzen, sofern diesen Tourismusunterkünfte zugeordnet werden.

Lizenzen für touristische Vermietungen werden weiterhin vergeben, doch wurden die Auflagen etwas verschärft. Der schriftliche Bericht und die Pläne des Hauses müssen nun von einem Architekten erstellt werden. Vorher konnte der Eigentümer diesen selber erstellen. In dem schriftlichen Bericht und Plänen sollten anhand der Bewohnbarkeitsbescheinigung die Anzahl der Schlafplätze nachgewiesen werden. Kalkuliert werden 2 Personen pro Schlafzimmer.

Mit diesem Gesetzdekret hat der Gesetzesgeber sozusagen einen Baustopp über die Balearen verhängt, der den einzelnen Immobilieneigentümern weiterhin in näherer Zukunft eine Möglichkeit auf eine Legalisierung des ohne Genehmigung gebauten nicht ermöglicht. Hoffentlich nutzt die neue Balearenregierung bis 2018 die Zeit um endlich Klarheit in die Bauverordnung der Balearen zu bringen.