Bufete de abogados y asesores fiscales - THEDENS
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Gesetz 6/2017 vom 31. Juli 2017: Änderungen des Tourismusgesetzes 8/2012 der Balearen. Abogado (Col. Nº 2937,Colegio de Valencia)
J. Fernando Navarro Buenaposada |
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Die wichtigsten Veränderungen des Tourismusgesetzes bestehen darin: 1) Vermietung von Apartments und Reihenhäusern: In Zukunft ist auch die gewerbliche Vermietung von Reihenhäusern und Apartments möglich, die über eine eigene Katasterefferenz, Strom- und Wasserzähler, Energiezertifikat und aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen. Im vorigen Tourismusgesetz war eine gewerbliche Vermietung dieser ausdrücklich auf den Balearen verboten. Mit der Gesetzveränderung ist nun die gewerbliche Vermietung aller Immobilien möglich, ausgenommen sind die öffentlich deklarierten Sozialwohnungen. 2) Strafen: Die Änderung des Tourismusgesetzes ermöglicht dem Insel Rat und den Gemeinden nun ein striktes Vorgehen mit der Auflage von "hohen Strafen" für die illegale gewerbliche Kommerzialisierung und Vermietung von Immobilien auf den Balearen. Denn nicht nur der Eigentümer der Immobilie kann nun strafrechtlich belangt werden, sondern auch die Vermittlungsagenturen und Web-Portale, die Immobilien ohne eine ausdrücklich ausgewiesenen Registriernummer für touristische Vermietungen in Ihren Internet-Seiten anbieten. Eine Werbung in den öffentlichen Kanälen für die Vermietung einer Immobilie auf den Balearen, ist nur möglich, mit der Angabe in der Werbung der Registriernummer oder Antragsnummer, die die Immobilie bei der Beantragung der gewerblichen Lizenz für touristische Vermietungen vom Insel Rat (Consell) erhält. 3) Touristische Zonen: Die zu vermietende Immobilie hat in einer von den Gemeinden und der Balearen Regierung frei gegebenen Zone für touristische Vermietungen zu liegen hat. Alle neu eingereichten Anträge für den Erhalt der Lizenz für touristische Vermietungen benötigen die Zustimmung der zuständigen Gemeinde und Insel Regierung. Die Gemeinden der Balearen haben 12 Monate Zeit, ab des in Krafttretens des Gesetzes, diese Zonen festzulegen. In speziell geschützten ländlichen Gegenden ist die Vergabe von neuen Lizenzen für gewerbliche Vermietungen verboten. Alte Anträge sind nicht von der Gesetzveränderung betroffen. 4) Vermietung des Eigenheims: Nun kann auch der erste Wohnsitz, sozusagen Eigenheim, eines spanischen Steuerbürgers, 60 Tage im Jahr gewerblich mit Lizenz vermietet werden, ohne dass die Immobilie die Steuervorzüge eines Erst-Wohnsitzes verliert. Nur in dieser Modalität ist auch eine Vermietung von Zimmern erlaubt, doch ist zu garantieren, dass die Kapazität der in der Bewohnbarkeitsbescheinigung erlaubten Schlafplätze gewahrt wird. Auflagen, die die zu vermietende Immobilie zu erfüllen hat: - Die Immobilie hat über eine eigene Katasterefferenz, Strom-, Gas- und Wasserzähler, Energiezertifikat und aktuelle Bewohnbarkeitsbescheinigung zu verfügen. Das Energiezertifikat hat mindestens die Stufe F für Immobilie, die vor dem 31/12/2007 gebaut wurde zu erfüllen und die Stufe D für Gebäude, die ab dem 01/01/2008 gebaut wurden. - Es können nur so viele Schlafplätze angeboten werden, sowie in der Bewohnbarkeitsbescheinigung ausgewiesen sind. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung gilt nur für 10 Jahre und ist alle 10 Jahre zu erneuern. - Die Immobilie, unabhängig davon, ob Apartment oder Reihenhaus, kann nur die Lizenz für touristische Vermietungen beantragen, sofern nachgewiesen werden kann, dass die Immobilie 5 Jahre seit der Neubauerklärung nicht einer gewerblichen Nutzung unterlag, sondern privat genutzt wurde als Wohnung oder Eigenheim. - Sollte eine Eigentümergemeinschaft bestehen, so hat die Mehrheit der Eigentümer in einer Eigentümerversammlung ihre Zustimmung zur touristischen Vermietung der Immobilie zu geben und dies schriftlich zu bescheinigen. Genauso kann die Eigentümergemeinschaft die Nutzung der gemeinschaftlichen Zonen einschränken. Z.B. dass der Pool nur zu einer bestimmten Zeit von den Gästen genutzt werden darf, sofern in den Statuten die touristische Vermietung nicht verboten wurde. Die schriftliche Bescheinigung ist nur in dem Fall nicht vorzulegen, wenn die Statuten der Eigentümergemeinschaft ausdrücklich die touristische Vermietung erlauben. - Der Insel Rat als auch die einzelnen Gemeinden können die Vergabe von Lizenzen limitieren. Auch der Bebauungsplan (PTI) kann die Lizenzvergabe in besonders geschützten Zonen verbieten oder einschränken. - Die Immobilie hat eine Hausratsversicherung für touristische Vermietungen vorzuweisen. Die normale Hausratsversicherung alleine reicht nicht aus. - Der Anbieter der Immobilie hat der Polizei (Dirección General de Policía) Auskunft über die Personen zu geben, die die Immobilie angemietet haben. Die Ausweiskopien der sich in der Immobilie befindenden Personen sollten daher vorliegen. - Bei der touristischen, gewerblichen Vermietung hat es sich um eine kurzzeitige Vermietung von Tagen oder Wochen zu handeln, ohne dass ein Aufenthalt die Dauer von 1 Monat übersteigt. Aufenthalte von einem Monat und mehr benötigen eines Mietvertrages nach dem spanischen Mietgesetz (Ley de arrendamiento urbano). Jedoch würde ich auch bei einer touristischen Vermietung einen temporären Mietvertrag mit der Ausweiskopie der unterschreibenden Person vornehmen, um dem Fall einer Räumungsklage vorzusorgen. Die gleichzeitige vertragliche Vermietung der Immobilie an verschiedene Mieter ist nicht erlaubt. - Ein Minimum an Serviceleistungen sind anzubieten: Den Mietern sind Bettwäsche und Geschirr zur Verfügung zu stellen und die Instandhaltung der Installationen (Strom, Wasser, Gas) muss gewährleistet sein. Der Mieter muss darüber hinaus die Möglichkeit haben, sich an einen Ansprechpartner wenden zu können zu den üblichen in Spanien geltenden Geschäftszeiten, telefonisch jedoch 24 Stunden täglich. Bei Apartments sind die Verhaltensregeln der Eigentümergemeinschaft den Mietern klar zu stellen, denn bei Verstößen des gemeinschaftlichen Lebens hat gesichert zu sein, dass der Mieter die Wohnung innerhalb der nächsten 24 Stunden bei starken Verstößen verlässt. - Tarife und Dienstleistungen sind dem Endkunden klar und deutlich mitzuteilen. Reklamierungsanträge sind bei Nachfrage zur Verfügung zu stellen. - Die gewerbliche Anmeldung beim staatlichen und kommunalen Finanzamt, als auch der Sozialversicherung ist vorzunehmen, um den steuerlichen Verpflichtungen nachzukommen. Beim kommunalen Finanzamt ist eine Öko-Steuer bei einer touristischen Vermietung zu zahlen. Strafen: Bei Werbung von Immobilien, die keine behördliche Genehmigung für touristische Vermietungen haben oder nicht eine Registriernummer nachweisen können werden die Strafen erhöht und nicht der mindere Straffall angewendet. Sie liegen nach dem veröffentlichten Gesetzestext im BOIB bei hohen Strafen (infracciones graves) zwischen 4.001 und 40.000,- Euro. Ferner kann von der Behörde eine Gewerbeeinstellung vorgenommen werden. (Seite 25106). Daher ist darauf zu achten, dass in der Werbung die Registriernummer für touristische Vermietungen angegeben ist. Haftbar für illegale Vermietungen ist der Immobilieneigentümer als auch die Makleragentur oder der Internet Provider, der die Immobilie anbietet. Fazit: Der veröffentlichte Gesetzestext hat mit
den in den Medien veröffentlichten Nachrichten nicht viel gemeinsam,
besonders was die im Gesetzestext veröffentlichten Strafen
angeht.
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