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ANPASSUNG DER REALEN GRUNDSTÜCKSFLÄCHE MIT DER IM GRUNDBUCH EINGETRAGENEN FLÄCHE

Oft kommt es auf den Balearen vor, dass durchgeführte Messungen eines Grundstücks eine andere Quadratmeterzahl ausweisen, als die im Grundbuch registrierte. Beim Hausanbau fehlen die gewünschten Quadratmeter und häufig wird bei Verkaufsverhandlungen festgestellt, dass im Kataster mehr Quadratmeter eingetragen sind als im Grundbuchamt und der Käufer die Verkäuferpartei auffordert, die tatsächliche Grundstücksgröße vor der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde eintragen zu lassen.

Wie kann ich die abweichenden Quadratmeterangaben im Grundbuchamt korrigieren?

Sollte es sich um die Fläche der Bebauung handeln, ist das Urteil eines Architekten einzuholen. Diese Diskrepanz der bebauten Fläche kann durch die Erstellung einer notariellen Anbauerklärung unter gegebenen Umständen im Grundbuch registriert werden. Das Prozedere hierfür ist ein anderes als das der Korrektur der eigentlichen Grundstücksfläche, das im folgenden beschrieben wird.

Um die tatsächliche Grundstücksgröße zu ermitteln ist der Ist-Zustand durch einen Fachmann (Topografen) überprüfen zu lassen, der in Form eines topographischen Plans die Grundstücksgrenzen beschreibt und die daraus resultierende Grundstückgröße beziffert.

Fällt das Resultat der topographischen Vermessung tatsächlich so aus, dass der Ist-Zustand eine größere Grundstücksfläche ausweist, als die im Grundbuch registrierte, so ist ein sogenanntes "exceso de cabida" (Grundstücksflächenangleichung) anzustreben. Ein "exceso de cabida" fällt also immer an, wenn meine Grundstücksfläche von der im Grundbuch eingetragenen abweicht.

Die Korrektur von Daten und Rechten überlässt das spanische Grundbuch den spanischen Gerichten oder spanischen Notaren, denn das Grundbuch ändert nur die vorhandenen eingetragenen Daten durch einen schriftlichen Richterbeschluss oder durch eine Notarurkunde.

Dies betrifft also auch die Änderung meiner Grundstücksfläche, weshalb ich nun rechtlichen Rat einholen sollte, denn abhängig von den zu berichtigen Quadratmetern hängt es ab ob für mich der notarielle Weg für ein "Exceso de cabida" mittels einer Notorietätsurkunde möglich ist, denn dieser kann jederzeit juristisch angefochten werden oder ob gleich der gerichtliche Weg anzustreben sei.

Was ist eine Notarietätsurkunde (acta de notoriedad)?

Eine Notorietätsurkunde ist ein öffentliches vom Notar beglaubigtes Dokument, welches auf Antrag einer Person erstellt wird, um eine bestimmte rechtliche Tatsache oder Sachstand formell festzuhalten. Es gibt verschiedene Arten von Notorietätsurkunden. Eine davon wäre die Notarurkunde "Exceso de cabida", die die Offensichtlichkeit der Grundstücksgröße beurkundet. (Art. 203 Ley Horizontal, Art. 288-297 R.H.)

Bevor man eine Angleichung der Grundstücksgröße veranlasst, sollte man sicher sein, dass keine Zweifel bezüglich der Identität der Finca auftauchen werden, denn sollte das Grundstück nicht zweifelsfrei zu identifizieren sein wird das Grundbuch einen Eintrag verweigern.

In welchem Fall kan ich den notariellen Weg einschlagen und welche Unterlagen sollen der Notorietätsurkunde "Exceso de cabida" beigefügt werden?

a) Bei Quadratmeterabweichungen von weniger als 5% der im Grundbuch eingetragenen Grundstücksfläche, genügt die Vorlage des Eigentümers von einem offiziellen Dokument, z.B. topografischer Plan, welches die jetzige Grundfläche belegt.

b) Sollten die Quadratmeterabweichungen zwischen 5% bis 20% der im Grundbuch eingetragenen Grundstücksfläche betragen, sollten dem Notar die unten benannten Unterlagen beigebracht werden. Die angrenzenden Nachbarn werden ausgewiesen, so dass wenn diese nicht gleich die Notarurkunde mitunterschreiben, von dem Notar eine Veröffentlichung der erstellten Notarurkunde "exceso de cabida" im Boletin der Balearen und in den örtlichen Tageszeitungen, z.B. Diario de Ibiza, Última hora, mittels eines Edikts vorgenommen werden kann. Dieses öffentliche Edikt gibt den Nachbarn die Möglichkeit Einspruch gegen die Quadratmeterabänderung einzulegen.

Wie oben erwähnt, ist die Notorietätsurkunde ein öffentliches Dokument, welches lediglich die Darlegung einer Tatsache beinhaltet, aber nicht anspruchbegründend ist. Damit die Notarurkunde volle Wirksamkeit hat, müssen dieser vorschriftsmäßig die erforderlichen Unterlagen beigelegt werden wie z.B.
Bei der Notorietätsurkunde des Art. 53.10 de Gesetzes 13/1996 sind folgende Unterlagen einzureichen:

1) Lageplan des Grundstückes in einer Skala die vom Katasteramt bestimmt wird, technisches Gutachten der Messungen, Fläche und Grenzen erstellt durch einen zuständigen in der Berufskammer eingetragenem Fachmann (Topografen, Techniker des Rathauses).
2) Für die Identifizierung des Grundstücks und Nachweis des Titels, dass Sie Eigentümer dieses Grundstücks sind, ist die notarielle Kaufurkunde dem Notar vorzulegen.
3) Aktueller Grundbuchauszug
4) Aktueller Katasterauszug

Sollte es Unklarheiten für das Grundbuchamt geben, verweigert dieses die Eintragung und es bleibt nur der Gerichtsweg.